剛剛，三部門聯(lián)合發(fā)布公告，增值稅降了！10月1日起施行。

三部門發(fā)放“降稅大禮包”！

出租住房稅率雙降！

財(cái)政部、稅務(wù)總局、住房城鄉(xiāng)建設(shè)部日前聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于完善住房租賃有關(guān)稅收政策的公告》（財(cái)政部 稅務(wù)總局 住房城鄉(xiāng)建設(shè)部公告2021年第24號），就出租住房問題制定了以下稅收優(yōu)惠政策，自2021年10月1日起執(zhí)行：

從公告中我們大概可以知道2點(diǎn)：

1、租賃企業(yè)中的一般納稅人，向個人出租住房可以選擇簡易計(jì)稅5%減按1.5%繳納增值稅；

2、符合條件的企業(yè)出租住房，房產(chǎn)稅可以減按4%的稅率征收。

有小伙伴們說：這政策不是早就有嗎？增值稅減按1.5%的優(yōu)惠在總局公告2016年第16號文；房產(chǎn)稅減按4%的優(yōu)惠在財(cái)稅2008年第24號文。就是歸納整合到一個公告里了而已。

此次2021年第24號公告真的是前兩個公告的歸納嗎？往下看

總局2016年16號文：

出租不動產(chǎn)，增值稅有啥規(guī)定？

之前作為一般納稅人，出租不動產(chǎn),增值稅方面有啥規(guī)定？國家稅務(wù)總局公告2016年第16號規(guī)定如下：

“老項(xiàng)目”：2016年4月30日前取得的不動產(chǎn)。

“取得”：包括以直接購買、接受捐贈、接受投資入股、自建以及抵債等各種形式。

貓叔這里簡單總結(jié)一下（稍后注意和新政的對比）：

1、一納稅人出租不動產(chǎn)時，需要區(qū)分是老項(xiàng)目還是新項(xiàng)目，且稅率為9%，征收率為5%；

2、小規(guī)模納稅人出租不動產(chǎn)時需要區(qū)分出租方類型，比如是單位還是個體戶還是自然人出租，再匹配具體征收率，只有當(dāng)個體戶/自然人出租住房時適用5%減按1.5%繳納增值稅。

財(cái)稅2008年24號：

出租住房，房產(chǎn)稅減按4%征收

原房產(chǎn)稅減免政策：

財(cái)稅〔2008〕24文對房產(chǎn)稅是這樣描述的：

1.個人出租住房，一律按4%征收房產(chǎn)稅

2.對企業(yè)事業(yè)單位、社會團(tuán)體以及其他組織按市場價(jià)格向個人出租用于居住的住房，減按4%的稅率征收房產(chǎn)稅。

有人說這和新政策有什么區(qū)別嗎？當(dāng)然有區(qū)別！

新政策需要關(guān)注以下幾個關(guān)鍵點(diǎn)！

新政下：特定企業(yè)向個人出租住房5%→1.5%！

第一點(diǎn)：住房租賃企業(yè)中的增值稅一般納稅人向個人出租住房取得的全部出租收入，可以選擇適用簡易計(jì)稅方法，按照5%的征收率減按1.5%計(jì)算繳納增值稅，或適用一般計(jì)稅方法計(jì)算繳納增值稅。住房租賃企業(yè)中的增值稅小規(guī)模納稅人向個人出租住房，按照5%的征收率減按1.5%計(jì)算繳納增值稅。

1.適用政策必須同時滿足三個條件

（1）住房租賃企業(yè)：是指按規(guī)定向住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門進(jìn)行開業(yè)報(bào)告或者備案的從事住房租賃經(jīng)營業(yè)務(wù)的企業(yè)。

非住房租賃企業(yè)的一般納稅人出租住房依據(jù)按照國家稅務(wù)總局公告2016年第16號執(zhí)行！非住房租賃企業(yè)的小規(guī)模納稅人，依舊適用國家稅務(wù)總局公告2016年第16號，出租住房按5%(個體工商戶可以減按1.5%）。

（2）向個人出租

【提醒】如果個人單位可以報(bào)銷，發(fā)票抬頭開具的問題，需要后續(xù)口徑明確；另或者租給企業(yè)當(dāng)員工集體宿舍是否滿足該項(xiàng)條件，也需要后續(xù)口徑明確。

（3）出租的是住房（包括保障性租賃住房）

【提醒】如果出租的是非住房就不能使用這個政策。

【注意】新政并沒有要求不動產(chǎn)取得的時間，不區(qū)分所謂的老項(xiàng)目新項(xiàng)目，也就是說即使不動產(chǎn)是2016年5月1日以后取得也可以適用政策。

這里用一張圖說明：住房租賃企業(yè)向個人出租住房/保障性租賃住房：5%減按1.5%

假設(shè)A公司是一家住房租賃企業(yè)，增值稅一般納稅人，2021年10月份收入為120萬，根據(jù)三部門的降稅大禮包優(yōu)惠政策，如果A公司選擇簡易計(jì)稅辦法計(jì)征增值稅，應(yīng)納稅額=120*10000/（1+5%）*1.5%=17143元。

第二點(diǎn)：對企事業(yè)單位、社會團(tuán)體以及其他組織向個人、專業(yè)化規(guī)?；》孔赓U企業(yè)出租住房的，減按4%的稅率征收房產(chǎn)稅。

如何判定企業(yè)是否屬于專業(yè)化規(guī)?；》孔赓U企業(yè)？

是由于相關(guān)的標(biāo)準(zhǔn)的，但從字面意義看，企業(yè)必須是從事專業(yè)租賃的，其次要有一定的規(guī)模，具體為：企業(yè)在開業(yè)報(bào)告或者備案城市內(nèi)持有或者經(jīng)營租賃住房1000套（間）及以上或者建筑面積3萬平方米及以上。

但是這個標(biāo)準(zhǔn)具有一定的靈活性。

各省、自治區(qū)、直轄市住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門會同同級財(cái)政、稅務(wù)部門，可根據(jù)租賃市場發(fā)展情況，對本地區(qū)全部或者部分城市在50%的幅度內(nèi)下調(diào)標(biāo)準(zhǔn)。

總結(jié):

10月份新政施行后，房產(chǎn)稅的稅率有按照以下三檔稅率征收：

新政策擴(kuò)大了這個范圍：企業(yè)向（專業(yè)化規(guī)?；》孔赓U）企業(yè)出租住房，減按4%的稅率征收房產(chǎn)稅。

假設(shè)B企業(yè)把自有的住房租給員工：

（1）如果企業(yè)屬于住房租賃企業(yè)（向住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門進(jìn)行開業(yè)報(bào)告或者備案的從事住房租賃經(jīng)營業(yè)務(wù)的企業(yè)），則增值稅可選擇按照5%的征收率減按1.5%計(jì)算應(yīng)納稅額（也可選擇一般計(jì)稅方法計(jì)稅），另減按4%的稅率征收房產(chǎn)稅。

（2）如果企業(yè)不屬于住房租賃企業(yè)，如增值稅按規(guī)定能選擇簡易計(jì)稅（如2016年4月30日前取得的住房）的話，則按照5%的征收率計(jì)算應(yīng)納稅額，另減按4%的稅率征收房產(chǎn)稅。

（3）如果企業(yè)不屬于住房租賃企業(yè)，如增值稅按規(guī)定不能選擇簡易計(jì)稅的話，則按照9%的稅率計(jì)算應(yīng)納稅額，另減按4%的稅率征收房產(chǎn)稅。

整體來說，新政支持的是特定的企業(yè)的特定出租行為。

相關(guān)問題

問：貓叔請問符合條件的企業(yè)，如何享受增值稅和房產(chǎn)稅優(yōu)惠政策？以及需要準(zhǔn)備哪些資料？

納稅人符合享受本公告規(guī)定的優(yōu)惠政策的，應(yīng)按規(guī)定進(jìn)行減免稅申報(bào)，并將不動產(chǎn)權(quán)屬、房屋租賃合同、保障性租賃住房項(xiàng)目認(rèn)定書等相關(guān)資料留存?zhèn)洳椤?/span>