會計核算是涉稅處理的基礎。同時，營改增后，增值稅等稅種和土地增值稅在政策上關聯(lián)更加緊密。例如增值稅，不僅計提銷項稅直接影響土增稅收入金額；而且土地價款作為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的重要成本，在增值稅處理中可以在銷售額中扣減，對土地增值稅計稅收入也有影響。因此，想深入理解房地產(chǎn)涉稅問題，必須將土增稅收入與會計處理、增值稅銷售額、企業(yè)所得稅計稅收入等進行聯(lián)動分析，并準確的掌握他們的異同。

會計核算方面：實務中多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)在滿足以下條件時確認收入：

1、買賣雙方簽訂銷售合同并在國土部門備案；

2、房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品已建造完工并達到預期可使用狀態(tài)，經(jīng)相關主管部門驗收合格并辦妥備案手續(xù)；

3、賣方收到全部購房款或取得收取全部購房款權(quán)利，相關經(jīng)濟利益能全部流入公司時，確認銷售收入。

簡單地說，就是房款已經(jīng)全部收到或按揭手續(xù)已經(jīng)辦結(jié)，開發(fā)產(chǎn)品已經(jīng)竣工驗收，開發(fā)產(chǎn)品已經(jīng)交付使用即可結(jié)轉(zhuǎn)銷售收入 。再簡單地說，就是交房即可確認并結(jié)轉(zhuǎn)銷售收入。

增值稅方面：根據(jù)安徽省國稅局營改增政策解答，增值稅納稅義務確定的前提是納稅人是否已經(jīng)發(fā)生應稅行為。對以買賣方式轉(zhuǎn)讓的不動產(chǎn)，應對照《商品房買賣合同》上約定的交房時間，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與購買方在合同約定的最遲交房時間之前完成房屋交付手續(xù)的，以實際交房時間作為納稅義務發(fā)生時間。

房地產(chǎn)企業(yè)應按納稅義務發(fā)生時間計算繳納增值稅，開具適用稅率或者征收率的增值稅發(fā)票；納稅義務發(fā)生之前收取的款項應作為預收款，按照國家稅務總局公告2016年第18號的規(guī)定向主管稅務機關預繳增值稅。

企業(yè)所得稅方面：《國家稅務總局關于確認企業(yè)所得稅收入若干問題的通知》（ 國稅函〔2008〕875號）規(guī)定，企業(yè)銷售商品同時滿足下列條件的，應確認收入的實現(xiàn)：

1.商品銷售合同已經(jīng)簽訂，企業(yè)已將商品所有權(quán)相關的主要風險和報酬轉(zhuǎn)移給購貨方；

2.企業(yè)對已售出的商品既沒有保留通常與所有權(quán)相聯(lián)系的繼續(xù)管理權(quán)，也沒有實施有效控制；

3.收入的金額能夠可靠地計量；

4.已發(fā)生或?qū)l(fā)生的銷售方的成本能夠可靠地核算。

這是一般企業(yè)所得稅的收入確認條件。

對于房企企業(yè)所得稅的收入處理，《國家稅務總局關于印發(fā)《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務企業(yè)所得稅處理辦法》的通知》國稅發(fā)〔2009〕31號規(guī)定，企業(yè)通過正式簽訂《房地產(chǎn)銷售合同》或《房地產(chǎn)預售合同》所取得的收入，應確認為銷售收入的實現(xiàn)。房地產(chǎn)企業(yè)銷售未完工產(chǎn)品，應當按照預計計稅毛利率計算應納稅所得額。開發(fā)產(chǎn)品完工后，企業(yè)應及時結(jié)算其計稅成本并計算此前銷售收入的實際毛利額，同時將其實際毛利額與其對應的預計毛利額之間的差額，計入當年企業(yè)本項目與其他項目合并計算的應納稅所得額。

對比以上對于收入的確認條件可以看出，房企所得稅對收入的處理和會計對收入的處理截然不同，也不同于一般企業(yè)稅務處理的收入確認條件。這說明，在計算企業(yè)所得稅時，不能把會計核算上的銷售收入等同于稅務處理上的銷售收入，也不能把所得稅處理上的銷售收入確認條件作為會計賬務處理的核算規(guī)范。

另外，房地產(chǎn)企業(yè)企業(yè)所得稅確認收入的時點與增值稅納稅義務時間即對銷售額的確認時點，一般要早。

土地增值稅方面：土地增值稅在清算前是采用預繳的方式申報的，達到清算條件，計算收入和扣除項目金額，據(jù)此計算應繳納的土地增值稅。

土地增值稅清算條件的規(guī)定：《國家稅務總局關于印發(fā)《土地增值稅清算管理規(guī)程》的通知》（國稅發(fā)[2009]91號）第九條規(guī)定：納稅人符合下列條件之一的，應進行土地增值稅的清算。

（一）房地產(chǎn)開發(fā)項目全部竣工、完成銷售的；

（二）整體轉(zhuǎn)讓未竣工結(jié)算房地產(chǎn)開發(fā)項目的；

（三）直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的。

第十條規(guī)定：對符合以下條件之一的，主管稅務機關可要求納稅人進行土地增值稅清算。

（一）已竣工驗收的房地產(chǎn)開發(fā)項目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的；

（二）取得銷售（預售）許可證滿三年仍未銷售完畢的；（三）納稅人申請注銷稅務登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的；

（四）?。ㄗ灾螀^(qū)、直轄市、計劃單列市）稅務機關規(guī)定的其他情況。

綜上分析可以得出以下幾點結(jié)論：

1、對于房地產(chǎn)企業(yè)而言，通常情況下企業(yè)所得稅收入確認的時點（預售）要早于會計上收入確認時點（交房）、增值稅對銷售額的確認時點（交房），以及土地增值稅收入的確認時點（銷售85%以上）。

2、對于房地產(chǎn)企業(yè)而言，企業(yè)所得稅在達到完工條件時就要計算計稅成本并結(jié)算毛利額；而會計與增值稅一致，是在交房時才結(jié)轉(zhuǎn)收入成本或計算銷售額。實務中，有些項目完工但未交付，故會計與增值稅收入確認時點要晚于企業(yè)所得稅計稅成本與實際毛利額計算時點。另外，土地增值稅收入確認時點是在開發(fā)項目銷售85%以上或全部銷售，因此，相比于其他幾個稅種，土地增值稅收入確認時點通常是最晚的。

3、對于房地產(chǎn)企業(yè)而言，增值稅應按照納稅義務發(fā)生時間，以當期該企業(yè)的總的銷售額和適用稅率計算當期應納稅款，抵減各項目已預繳的稅款后，向稅務機關申報繳納，未抵減完的可結(jié)轉(zhuǎn)下期繼續(xù)抵減。申報的單位類似于“企業(yè)+月度”；企業(yè)所得稅要合并一個年度內(nèi)該企業(yè)所有項目的應納稅所得額，計算出該企業(yè)的應納稅所得額，進行匯算清繳，匯算的單位類似于“企業(yè)+年度”；土地增值稅的清算單位是“項目”，是以達到條件的企業(yè)的某個項目為核算單位，進行清算申報。

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來源：稅行者 財會閣