個人將購買超過2年(含2年)的符合當?shù)毓嫉钠胀ㄗ》繕藴实淖》繉ν怃N售，應持該住房的坐落、容積率、房屋面積、成交價格等證明材料及稅務部門要求的其他材料，向稅務部門申請辦理免征增值稅手續(xù)。稅務部門應根據當?shù)毓嫉钠胀ㄗ》繕藴?，利用房地產管理部門和規(guī)劃管理部門提供的相關信息，對納稅人申請免稅的有關材料進行審核，凡符合規(guī)定條件的，給予免征增值稅。

(一)購買房屋的時間。

個人購買住房以取得的房屋產權證或契稅完稅證明上注明的填發(fā)日期作為其購買房屋的時間（那個考前選哪個）。

納稅人申報時，同時出具房屋產權證和契稅完稅證明且二者所注明的時間不一致的，按照“孰先”的原則確定購買房屋的時間。即房屋產權證上注明的時間早于契稅完稅證明上注明的時間的，以房屋產權證明的時間為購買房屋的時間；契稅完稅證明上注明的時間早于房屋產權證上注明的時間的，以契稅完稅證明上注明的時間為購買房屋的時間。

根據國家房改政策購買的公有住房，以購房合同的生效時間、房款收據的開具日期或房屋產權證上注明的時間，按照“孰先”的原則確定購買房屋的時間。

(二)開具發(fā)票。

個人對外銷售住房，應持依法取得的房屋權屬證書，并到稅務部門申請開具發(fā)票。

（三）非購買形式取得住房行為。

個人將通過受贈、繼承、離婚財產分割等非購買形式取得的住房對外銷售的行為，也按上述規(guī)定征免稅。其購房時間按發(fā)生受贈、繼承、離婚財產分割行為前的購房時間確定，其購房價格按發(fā)生受贈、繼承、離婚財產分割行為前的購房原價確定。個人需持其通過受贈，繼承、離婚財產分割等非購買形式取得住房的合法、有效法律證明文書，到稅務部門辦理相關手續(xù)。

上述通過受贈、繼承、離婚財產分割等非購買形式包括通過繼承、遺囑、離婚、贍養(yǎng)關系、直系親屬贈與方式，對通過其他無償受贈方式取得的住房，該住房的購房時間按照發(fā)生受贈行為后新的房屋產權證或契稅完稅證明上注明的時間確定。

(國家稅務總局財政部建設部關于加強房地產稅收管理的通知，國稅發(fā)〔2005〕89號;國家稅務總局關于房地產稅收政策執(zhí)行中幾個具體問題的通知，國稅發(fā)〔2005〕172號；國家稅務總局關于加強房地產交易個人無償贈與不動產稅收管理有關問題通知，國稅發(fā)〔2006〕144號)

個人轉讓不動產的征收管理

(一)個體工商戶。

個體工商戶轉讓其取得的不動產，應按照上述規(guī)定的計稅方法向不動產所在地主管稅務機關預繳稅款，向機構所在地主管稅務機關申報納稅。小規(guī)模納稅人中的個體工商戶銷售不動產，應按其納稅期、按月納稅的月銷售是否超過10萬元(按季納稅的季銷售額是否超過30萬元)確定是否預繳增值稅。

(二)其他個人。

其他個人轉讓其取得的不動產，按照上述計算方法計算應納稅額并向不動產所在地主管稅務機關申報納稅。

差額銷售額的扣額憑證和申報納稅的抵減憑證

一、扣除不動產原價或作價的扣除憑證。

納稅人按規(guī)定從取得的全部價款和價外費用中扣除不動產購置原價或者取得不動產時的作價的，應當取得符合法律、行政法規(guī)和國家稅務總局規(guī)定的合法有效憑證。否則，不得扣除。

上述憑證是指：

(一)稅務部門監(jiān)制的發(fā)票。

（二）法院判決書、裁定書、調解書，以及仲裁裁決書、公證債權文書。

(三)納稅人轉讓不動產，按照有關規(guī)定差額繳納增值稅的，如因丟失等原因無法提供取得不動產時的發(fā)票，可向稅務機關提供其他能證明契稅計稅金額的完稅憑證等資料，進行差額扣除。納稅人同時保留取得不動產時的發(fā)票和其他能證明契稅計稅金額的完稅憑證等資料的，應當憑發(fā)票進行差額扣除。

（四）國家稅務總局規(guī)定的其他憑證。

二、機構所在地申報納稅的抵減憑證。

納稅人轉讓其取得的不動產，向不動產所在地主管稅務機關預繳的增值稅稅款，可以在當期增值稅應納稅額中抵減，抵減不完的，結轉下期繼續(xù)抵減。

納稅人以預繳稅款抵減應納稅額，應以完稅憑證作為合法有效憑證。

發(fā)票開具

一、小規(guī)模納稅人轉讓其取得的不動產，不能自行開具增值稅發(fā)票的，可向不動產所在地主管稅務機關申請代開。

二、增值稅小規(guī)模納稅人銷售其取得的不動產以及其他個人出租不動產，購買方或承租方不屬于其他個人的，納稅人繳納增值稅后可以向稅務局申請代開增值稅專用發(fā)票。不能自開增值稅普通發(fā)票的小規(guī)模納稅人銷售其取得的不動產，以及其他個人出租不動產，可以向稅務局申請代開增值稅普通發(fā)票。

三、納稅人向其他個人轉讓其取得的不動產，不得開具或申請代開增值稅專用發(fā)票。

(國家稅務總局關于發(fā)布《納稅人轉讓不動產增值稅征收管理暫行辦法》的公告，國家稅務總局公告2016年第14號；國家稅務總局關于營業(yè)稅改征增值稅委托地稅局代征稅款和代開增值稅發(fā)票的通知，稅總函〔2016〕145號)

政策解析： 通常情況下，稅務機關只為辦理了稅務登記的小規(guī)模納稅人代開增值稅專用發(fā)票，但未辦理稅務登記的其他個人銷售不動產以及出租不動產兩種特殊情形，稅務機關可以為其代開增值稅專用發(fā)票。