有人問(wèn)魯老師這樣一個(gè)問(wèn)題：自然人出租不動(dòng)產(chǎn)能否享受財(cái)政部 稅務(wù)總局公告2022年第15號(hào)文件的免征增值稅的優(yōu)惠？

要想搞清楚這個(gè)問(wèn)題，我們首先了解一下15號(hào)文件的具體優(yōu)惠內(nèi)容是什么？根據(jù)《財(cái)政部 稅務(wù)總局關(guān)于對(duì)增值稅小規(guī)模納稅人免征增值稅的公告》(財(cái)政部 稅務(wù)總局公告2022年第15號(hào))規(guī)定：“自2022年4月1日至2022年12月31日，增值稅小規(guī)模納稅人適用3%征收率的應(yīng)稅銷售收入，免征增值稅;適用3%預(yù)征率的預(yù)繳增值稅項(xiàng)目，暫停預(yù)繳增值稅。”

這個(gè)政策的適用范圍有三點(diǎn)：

1、執(zhí)行時(shí)間是在2022年4月1日至2022年12月31日；

2、適用的增值稅納稅人是小規(guī)模納稅人，也就是對(duì)一般納稅人不適用；

3、免稅的應(yīng)稅銷售收入是針對(duì)于適用3%征收率的納稅人；

在上述條件下，可以適用免征增值稅的優(yōu)惠政策。

所以我們看對(duì)于自然人出租不動(dòng)產(chǎn)到底符不符合免征增值稅條件，就要搞清楚以下的內(nèi)容：

1、自然人是否屬于小規(guī)模納稅人？

《增值稅暫行條例》明確將增值稅納稅人分為單位和個(gè)人;《增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》進(jìn)一步將個(gè)人分為個(gè)體工商戶和其他個(gè)人;《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于明確<增值稅一般納稅人資格認(rèn)定管理辦法>若干條款處理意見(jiàn)的通知》(國(guó)稅函〔2010〕139號(hào))中明確“其他個(gè)人，是指自然人，同時(shí)在國(guó)家稅務(wù)總局令43號(hào)《增值稅一般納稅人登記管理辦法》明確年應(yīng)稅銷售額超過(guò)規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的其他個(gè)人無(wú)需辦理一般納稅人登記，此處的規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)即：財(cái)稅[2018]33號(hào) 財(cái)政部 稅務(wù)總局關(guān)于統(tǒng)一增值稅小規(guī)模納稅人標(biāo)準(zhǔn)的通知：增值稅小規(guī)模納稅人標(biāo)準(zhǔn)為年應(yīng)征增值稅銷售額500萬(wàn)元及以下。

所以對(duì)于自然人一定屬于小規(guī)模納稅人，而對(duì)于登記為一般納稅人的個(gè)人僅指?jìng)€(gè)體工商戶。

2、自然人出租不動(dòng)產(chǎn)適用的稅率或者征收率是多少？

財(cái)稅【2016】36號(hào)文附件二規(guī)定：

1、小規(guī)模納稅人出租其取得的不動(dòng)產(chǎn)（不含個(gè)人出租住房），應(yīng)按照5%的征收率計(jì)算應(yīng)納稅額。納稅人出租與機(jī)構(gòu)所在地不在同一縣（市）的不動(dòng)產(chǎn)，應(yīng)按照上述計(jì)稅方法在不動(dòng)產(chǎn)所在地預(yù)繳稅款后，向機(jī)構(gòu)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)進(jìn)行納稅申報(bào)。

2、其他個(gè)人出租其取得的不動(dòng)產(chǎn)（不含住房），應(yīng)按照5%的征收率計(jì)算應(yīng)納稅額。

3、個(gè)人出租住房，應(yīng)按照5%的征收率減按1.5%計(jì)算應(yīng)納稅額。

所以對(duì)于自然人出租不動(dòng)產(chǎn)適用的征收率為5%，不符合上述優(yōu)惠政策的條件，不能享受免征增值稅的優(yōu)惠政策。

但是根據(jù)《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于小規(guī)模納稅人免征增值稅征管問(wèn)題的公告》(國(guó)家稅務(wù)總局公告2021年第5號(hào))規(guī)定：“四、《中華人民共和國(guó)增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第九條所稱的其他個(gè)人，采取一次性收取租金形式出租不動(dòng)產(chǎn)取得的租金收入，可在對(duì)應(yīng)的租賃期內(nèi)平均分?jǐn)?，分?jǐn)偤蟮脑伦饨鹗杖胛闯^(guò)15萬(wàn)元的，免征增值稅?！?/span>

因此，自然人出租不動(dòng)產(chǎn)適用征收率為5%，不能適用財(cái)政部 稅務(wù)總局公告2022年第15號(hào)文件規(guī)定享受免征增值稅，但若符合國(guó)家稅務(wù)總局公告2021年第5號(hào)文件的規(guī)定,也可以享受免征增值稅優(yōu)惠。