有抵押的法拍房該如何過(guò)戶

買(mǎi)房常會(huì)遇到的抵押狀態(tài)有三種：一是正常抵押狀態(tài)，可以在房產(chǎn)證上清晰的識(shí)別是否有抵押登記的公章以及抵押登記的基本內(nèi)容。二是多重抵押，常常指有貸款機(jī)構(gòu)的抵押。三是隱形抵押，該種抵押常常因非法行為而產(chǎn)生，比如賭博，抵債等行為。那么購(gòu)買(mǎi)的房產(chǎn)如果有抵押的話，我們?cè)撛趺崔k呢？

購(gòu)房三種常碰到的抵押情況

1. 正常抵押狀態(tài)

（1）原來(lái)業(yè)主購(gòu)買(mǎi)房產(chǎn)時(shí)通過(guò)辦理商業(yè)貸款或公積金貸款或組合貸款方式完成，且交易時(shí)貸款尚未結(jié)清；

（2）業(yè)主拿該套房產(chǎn)為債務(wù)或貸款提供擔(dān)保，房產(chǎn)交易時(shí)債務(wù)履行期未屆滿。這種情況下的通常是進(jìn)行了抵押登記，因而可以在房產(chǎn)證上很清晰的識(shí)別，可以查看是否有抵押登記的公章以及抵押登記的基本內(nèi)容。

2. 多重抵押情況

主要是交易房產(chǎn)被設(shè)定了多個(gè)抵押權(quán)，有貸款機(jī)構(gòu)的抵押、金融公司的抵押甚至于個(gè)人的抵押，主要是需要留意抵押的總金額問(wèn)題以及這些抵押是否登記和依次辦理的時(shí)間問(wèn)題。

3. 非正常抵押（隱性抵押）

這種抵押通常是不辦理抵押登記，不能夠直接識(shí)別，因而我稱(chēng)之為隱性抵押，特點(diǎn)是該類(lèi)抵押通常是基于非法行為而產(chǎn)生，比如賭博、婚外情、抵債等行為而產(chǎn)生的，那么債權(quán)方常見(jiàn)的手段是將房產(chǎn)證原件以及其他證件原件控制，進(jìn)而對(duì)該套房產(chǎn)的交易產(chǎn)生實(shí)質(zhì)性的影響，所以在簽約時(shí)，如果業(yè)主到場(chǎng)，但是大紅本、證件被他人控制的以及本人沒(méi)有話語(yǔ)權(quán)的，可以考慮存在這個(gè)因素。

所以，有抵押的房產(chǎn)，是要在解押后才能進(jìn)行交易的。 所以，買(mǎi)這種房子確實(shí)存在一定的風(fēng)險(xiǎn)。如果賣(mài)方?jīng)]有足夠的資金償還銀行，那就無(wú)法辦理解押手續(xù)，后續(xù)交易無(wú)法進(jìn)行。 更有甚者，有的買(mǎi)方先把一部分房款付給了賣(mài)方，讓其去還銀行貸款，但卻被賣(mài)方挪為他用，最終“錢(qián)房?jī)墒А?，陷入糾紛

司法拍賣(mài)二次異地抵押房屋的風(fēng)險(xiǎn)

首先，一套房屋被抵押兩次，就可以分為一抵和二抵，也就表明第二次抵押時(shí)，第二順位抵押人是知曉房屋抵押狀況的。

其次，法院在執(zhí)行司法拍賣(mài)房產(chǎn)，出具執(zhí)行裁定書(shū)時(shí)，是會(huì)清楚明確拍賣(mài)款去向、房屋產(chǎn)權(quán)歸屬以及相關(guān)債權(quán)關(guān)系，也就表示，只要出了房屋的執(zhí)行裁定，這套房子在法律層面中已經(jīng)產(chǎn)生過(guò)戶。

如果在交易中心完成過(guò)戶之前，有異地法院查封的情況出現(xiàn)，這種情況主要表現(xiàn)為：已經(jīng)審稅完成，繳稅的時(shí)候買(mǎi)受人發(fā)現(xiàn)房產(chǎn)還有抵押沒(méi)有解，其他情況下買(mǎi)受人是不知情的。

這種幾率非常小，但也比彗星撞地球的幾率大點(diǎn)。并且這種情況，遠(yuǎn)不會(huì)導(dǎo)致買(mǎi)受人無(wú)法取得房屋所有權(quán)的問(wèn)題。那么如何規(guī)避呢？我們要做好房屋盡調(diào)再進(jìn)行參拍，房屋盡調(diào)的深度與準(zhǔn)確至關(guān)重要，有了它我們才能預(yù)判，從拍中到過(guò)戶交房所需要的時(shí)間，以及買(mǎi)房的成本。

什么是二次抵押

二次抵押貸款在銀行俗稱(chēng)凈值貸款，凈值貸就是以同一抵押物在第一次貸款未還清的情況下申請(qǐng)第二次抵押貸款，例如使用汽車(chē)抵押申請(qǐng)了貸款，貸款還沒(méi)有結(jié)清，但是還款期限已滿一年，且用來(lái)抵押的汽車(chē)還有剩余價(jià)值(凈值)，就可以以汽車(chē)的剩余價(jià)值作為抵押申請(qǐng)第二次貸款，但是需征得第一次貸款及第二次貸款的銀行的同意。

房產(chǎn)過(guò)戶流程步驟及手續(xù)的五個(gè)步驟：

1、簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同是房屋交易的第一步，也是完成房屋過(guò)戶手續(xù)的重要一步。如果是二手房交易的話，除了簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同，還需擁有房屋的不動(dòng)產(chǎn)證和土地使用證才能進(jìn)行交易和過(guò)戶手續(xù)。房屋買(mǎi)賣(mài)合同中要注明的基本信息有：雙方當(dāng)事人的姓名或名稱(chēng)住所，房地產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)名稱(chēng)和編號(hào)，房地產(chǎn)坐落位置、面積和四面界限，土地宗地號(hào)（土地規(guī)劃局批準(zhǔn)的每宗土地使用權(quán)證的編號(hào)），土地使用權(quán)取得的方式及年限，房地產(chǎn)的用途或使用性質(zhì)，成交的價(jià)格及支付方式，房地產(chǎn)交付使用的時(shí)間，違約責(zé)任，雙方約定的其他事項(xiàng)。

2、提出過(guò)戶申請(qǐng)房屋交易雙方在簽訂購(gòu)房合同之后，要盡快到房地產(chǎn)管理部門(mén)進(jìn)行過(guò)戶申請(qǐng)。大家都知道過(guò)戶這件事宜早不宜遲，政策的變化及資金的安全都在與時(shí)間做斗爭(zhēng)，所以一般情況下要在自簽訂買(mǎi)賣(mài)合同起30日內(nèi)共同提出申請(qǐng)，需要攜帶的證明有：當(dāng)事人的合法身份和收入證明、轉(zhuǎn)讓合同等。

3、房地產(chǎn)管理部門(mén)對(duì)房屋進(jìn)行測(cè)繪和評(píng)估房屋交易雙方提出的房地產(chǎn)過(guò)戶申請(qǐng)?jiān)诜康禺a(chǎn)管理部門(mén)的審核下，會(huì)在15日內(nèi)作出是否受理申請(qǐng)的回復(fù)。如果通過(guò)了審核的話，便會(huì)有專(zhuān)業(yè)的人員根據(jù)需要對(duì)房屋進(jìn)行測(cè)繪取證和房屋評(píng)估。這些勘察測(cè)繪和評(píng)估的結(jié)果會(huì)記錄在案，以方便房屋登記備案，為房屋以后進(jìn)行后續(xù)交易提供數(shù)據(jù)支持，也方便對(duì)房屋信息進(jìn)行溯源追蹤。

4、繳納稅費(fèi)房屋交易無(wú)論是新房還是二手房，除了繳納基本的房款之外，還要繳納一定的稅費(fèi)，這是拿到不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證的前提。對(duì)于過(guò)戶來(lái)說(shuō)，也是必不可少的步驟。期房交易要繳納契稅和住房維修基金費(fèi)用，二手房交易要繳納契稅，房屋非滿五唯一的還要繳納增值稅和個(gè)人所得稅。具體收費(fèi)細(xì)則可以咨詢房地產(chǎn)管理部門(mén)。

5、核發(fā)過(guò)戶單，領(lǐng)取不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證房產(chǎn)過(guò)戶本質(zhì)上是房屋所有權(quán)的轉(zhuǎn)移，所以最終要以拿到房屋的不動(dòng)產(chǎn)證為目的。當(dāng)以上一切手續(xù)辦完之后，房地產(chǎn)管理部門(mén)就可以核發(fā)過(guò)戶單了，購(gòu)房者也可以等待領(lǐng)取不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證了。領(lǐng)取不動(dòng)產(chǎn)證需要攜帶的資料有：過(guò)戶手續(xù)、買(mǎi)賣(mài)合同（原件）、雙方當(dāng)事人身份證原件及復(fù)印件、房屋擁有權(quán)登記申請(qǐng)書(shū)（收件窗口領(lǐng)?。?。