房屋按照其用途進(jìn)行劃分，主要分為住宅和商用，在拆遷征收的時(shí)候，兩種用途不同的房屋補(bǔ)償?shù)臉?biāo)準(zhǔn)也不相同，毋庸置疑的是，商業(yè)用房的補(bǔ)償高于住宅用房。之前有很多住改商的被征收人打電話咨詢?nèi)f典律師，想要了解拆遷時(shí)自家房屋能否按照商鋪標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行補(bǔ)償。

關(guān)于這個(gè)問題，國辦發(fā)明電（2003）42號《國務(wù)院辦公廳關(guān)于認(rèn)真做好城鎮(zhèn)房屋拆遷工作維護(hù)社會(huì)穩(wěn)定的緊急通知》的文件中有相關(guān)的規(guī)定：“各地要本著實(shí)事求是的原則，采取積極有效的措施，切實(shí)解決城市房屋拆遷中久拖不決的遺留問題。對拆遷范圍內(nèi)產(chǎn)權(quán)性質(zhì)為住宅，但已依法取得營業(yè)執(zhí)照經(jīng)營性用房的補(bǔ)償，各地可根據(jù)其經(jīng)營情況、經(jīng)營年限及納稅等實(shí)際情況給予適當(dāng)補(bǔ)償。”

從以上通知中可以看出，在房屋拆遷過程中對待住改商的房屋不能一刀切地按照住宅進(jìn)行補(bǔ)償，可以根據(jù)經(jīng)營情況、經(jīng)營年限及納稅等實(shí)際情況給予適當(dāng)補(bǔ)償。

萬典律師認(rèn)為，根據(jù)《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》第二條規(guī)定：”為了公共利益的需要，征收國有土地上單位、個(gè)人的房屋，應(yīng)當(dāng)對被征收房屋所有權(quán)人（以下稱被征收人）給予公平補(bǔ)償。”所以，在為公共利益需要征收房屋時(shí)，應(yīng)充分保障被征收房屋所有權(quán)人的合法權(quán)益。

因此，只要拆遷戶的住宅有合法的證件，并有證據(jù)證明自家房屋用于經(jīng)營，且依法取得營業(yè)執(zhí)照、依法納稅，那么就符合上文中“應(yīng)給予適當(dāng)補(bǔ)償”的條件，其拆遷的補(bǔ)償就應(yīng)該包括以下幾個(gè)方面：

一、房屋價(jià)值的補(bǔ)償；

二、停產(chǎn)停業(yè)的損失；

三、搬遷和臨時(shí)安置的補(bǔ)償；

四、獎(jiǎng)勵(lì)及其他補(bǔ)助。

萬典律師提示：

目前我國《物權(quán)法》對住改商事宜做出了一定的規(guī)定，《物權(quán)法》第十七條明確規(guī)定，業(yè)主不得擅自將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房，如將住宅用途的房屋改成了商業(yè)、工業(yè)、辦公等經(jīng)營性活動(dòng)的房屋?！段餀?quán)法》還規(guī)定了業(yè)主將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房的，除遵守法律、法規(guī)以及管理規(guī)約外，應(yīng)當(dāng)經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主同意。

比如在小區(qū)內(nèi)將一樓住房改為“私房菜”，不僅需要去工商、衛(wèi)生等主管部門辦理營業(yè)衛(wèi)生等執(zhí)照，還需要經(jīng)過本棟物業(yè)內(nèi)其他業(yè)主的一致同意。

在房屋征收過程中，涉及住改商房屋，一般情況下如辦理了工商執(zhí)照、依法納稅且注冊地址與實(shí)際經(jīng)營地址相一致，并經(jīng)營了一定年限的，可通過評估公司對被征收房屋予以評估確定價(jià)值，并在此基礎(chǔ)上上浮一定比例，假如20%或30%不等，具體依照房屋征收補(bǔ)償安置方案來確定，最終確定該房屋價(jià)值。

對住改商房屋原則上如果可能，盡量還是對房屋所有權(quán)證予以變更，以利于最大限度保障自身合法權(quán)益